中國住宅房地產投資佔中國國內生產總值(GDP)的12%

2011年 03月 28日 11:30

中國樓市會上演美國樓市崩盤一幕嗎？

與

美國相比﹐中國房地產業規模更大﹐卻不那麼令人擔心。

2010年﹐中國住宅房地產投資佔中國國內生產總值(GDP)的12%﹐高於2009年的10%﹐為歷年之最。若再算上對建材的需求﹐中國房地產業對GDP的貢獻率甚至會更高。相形之下﹐美國住宅投資開支2005年達到峰值﹐但也只相當於美國GDP的6%而已。

房 地產業在中國經濟中扮演著更為重要的角色﹐這也意味著該產業一旦崩潰﹐其後果應該比美國樓市產生的影響更嚴重。近年來﹐中國房地產業的發展已給我們提供了 一個令人堪憂的先例。中國政府打擊房地產投機行為的同時﹐房地產投資增長從2007年底的31%大幅降至2009年初的3%。建築開支大幅萎縮對中國 GDP增長的影響與出口額下降對GDP的影響一樣深﹐中國GDP因此一度降至十年來的最低值6.5%。

乍一看﹐中國房價大幅攀升﹐樓市崩盤的歷史似乎即將重演。中國公佈的官方房價數據往往會低估房價變化。但中國主要房地產網站搜房網(Soufun Holdings)的數據顯示﹐北京和上海等一線城市平均房價的上漲速度大大快於人們可支配收入的增長。

此 外﹐2009年和2010年飛速的住房建設導致供應過剩。一些人出於投機目的購買的高檔公寓﹐卻因無人居住而變得象鬼樓﹐這些公寓在有關房地產市場是否將 走下坡路的爭論中被一再提起。中國政府繼續嚴厲打擊投機者。在這種雙重打擊之下﹐房價激增的現象將在某個特定時刻消失﹐地產開發商將受到沖擊。

但 是當2008年私人投資逐漸減少時﹐卻沒有新的投資可以取而代之。這次﹐中國政府計劃大舉投資保障房建設。建設保障房利潤微薄﹐對於上市開發商來說可謂是 於事無補﹐但2011年新建1,000萬套保障房的計劃應該可以在一定程度上抵消私人投資房地產建設急劇放緩對中國經濟造成的影響。

在美國某些熱點城市﹐崩盤後的房地產市場依然因過度建設而不景氣。在中國﹐城市化和工資上漲意味著大多數房屋建設都因有需求而得到了較好的支撐。而且﹐中國很多人都是用現金購房﹐而不是貸款買房。

2007年﹐美國房屋抵押貸款債務是其GDP的103%﹐而中國家庭長期貸款額(衡量按揭貸款的指標)佔GDP的比重為16%﹐即使算上地產商的貸款和地方政府投資工具的貸款份額﹐也不過僅佔到中國GDP的50%。地方政府的部分貸款投資於房地產市場。

中國房價增速放緩（如果不是大幅下降的話）還是很有可能的。這將沖擊私營地產商。樓市大幅調整將導致銀行陷入麻煩﹐打擊消費者信心﹐減少消費開支﹐但應該不會預示中國將出現一如美國的經濟災難。

Tom Orlik